Ränta på lån i Spanien?

[LoppanLe]

Hej på er!
Vi är helt nya på forumet och är, som så många andra, här med anledning av att vi planerar att köpa en semesterbostad i eller omkring Torrevieja.

Vi har tusen frågor som vi förmodligen kommer att bomba er med framöver men den första handlar om finansiering.

Ni som har finansierat era bostäder med lån i spansk bank, vad har ni för ränta? Någon som vet hur räntan bestäms? Är den förhandlingsbar? Vi har goda inkomster i familjen, kan detta påverka lånevillkoren och i sådana fall hur? Har ni varit tvungna att teckna dyra livförsäkringar?

Är det någon bank som över lag har bättre villkor än andra och någon bank man kan skippa redan nu?

Tack på förhand!

Anna & Magnus

 

[Los Suecos]

Ett kort svar som jag förstår inte är det ni vill ha.

Försök finansiera ert köp genom lån i Sverige, i svenska kronor.

Du spar pengar, ingen valutarisk och inte minst det kommer att gynna dina blodtrycksvärden i processen att få lånet.

 

[LoppanLe]

Tack för ert svar Los Suecos och nej, det var nog inte riktigt det svar som vi ville ha Dock har vi förstått, genom att plöja igenom en massa inlägg här på forumet, att ert råd är ett gott sådant.

Dessvärre har vi inte utrymme på vårt hus i Sverige att fullt ut finansiera en bostad i Spanien. Något annat alternativ än att låna i spansk bank har vi inte kunnat läsa oss till att det finns men det kanske det gör? Bortsett från att spara och avvakta köpet förstås.. Min man har sin lön i Euro så valutarisken slipper vi om vi lånar i Spanien. Alltid nåt..

 

[maarli]

Ett normalt lån i Spanien, Costa Blanca har rörlig ränta, just nu mellan 4 - 5 %
Den är baserad på Euribor + bankens marginal. Maxlån är vanligen 70 % av bostadspriset eller värderingen som banken begär.
Undantaget med lägre ränta eller högre belåningsgrad bara om det är någon av bankens egna fastigheter till försäljning.
Att förhandla ränta eller villkor i övrigt, är nog enbart möjligt för redan befintliga kunder i aktuell bank.
Men, allt är på väg åt rätt håll ... ska bli enklare att få lån och bättre villkor ska vara på väg - men när vete ...

Alternativ att undersöka - Nykredit och Danske bank är ofta med på fastighetsmässor i Sverige - dom har lägre räntor

Handelsbanken - om ni är kund hos dom i Sverige - kan låna ut via svenska filialen i Luxenburg,
Det sköts av svensktalande på kontoret på Costa del Sol.

Oavsett var ni lånar av ovanstående så är räntan avdragsgill på en svensk deklaration

 

[Lundberg]

Om man undantar det extrema pappersarbetet för att få banklån i Spanien, och det något godtyckliga värderingen som görs som sedan inte alls stämmer med vad skatteverket anser så tycker jag att det är bra att ha lånet i Spanien.
Dels fick vi bättre ränta där än i Sverige, vi slapp även en massa uppläggningsavgifter. Jag gillar också personligen att ha lånet i det land jag har bostaden, plus att det faktiskt är så att det inte lastar min svenska "ekonomi" i och med att lånet inte syns i Sverige för min svenska bank om jag inte uppger det. Vi har Banco Popular och en ränta på 1,89% men så köpte vi en Banklägenhet.

En sak kan dock sägas, kan du få ett rekommendationsbrev från din svenska bank att du är en bra kund till dom och ett extra plus om du även kan få en person som redan är existerande kund hos den spanska banken att skriva en rekommendation att du är en "bra" människa så går det mycket enklare att låna.

Lycka till.

 

[LoppanLe]

Om man undantar det extrema pappersarbetet för att få banklån i Spanien, och det något godtyckliga värderingen som görs som sedan inte alls stämmer med vad skatteverket anser så tycker jag att det är bra att ha lånet i Spanien.
Dels fick vi bättre ränta där än i Sverige, vi slapp även en massa uppläggningsavgifter. Jag gillar också personligen att ha lånet i det land jag har bostaden, plus att det faktiskt är så att det inte lastar min svenska "ekonomi" i och med att lånet inte syns i Sverige för min svenska bank om jag inte uppger det. Vi har Banco Popular och en ränta på 1,89% men så köpte vi en Banklägenhet.

En sak kan dock sägas, kan du få ett rekommendationsbrev från din svenska bank att du är en bra kund till dom och ett extra plus om du även kan få en person som redan är existerande kund hos den spanska banken att skriva en rekommendation att du är en "bra" människa så går det mycket enklare att låna.

Lycka till.

Tack för ditt svar! Vad skönt att ni har positiva erfarenheter av att låna i spansk bank! Jag har förstått att många tycker att det är lite omständigt men det kanske man kan stå ut med om det blir bra i slutändan! En ränta på 1,89 känns ju helt ok! Beror den låga räntan på att ni köpte en lägenhet som banken ägde? Den är ju ganska mycket lägre än den "normalränta" som nämndes i tidigare inlägg. Annonseras bankägda bostäder på samma sätt som andra eller hittar man dem på något särskilt ställe? Hur lång amorteringstid fick ni på lånet?

Jag var inne och tittade på Nykredits hemsida och om vi lånar minibeloppet 100 000 €, som vi egentligen planerar att hamna en bra bit under, så blir kostnaderna bara för att lägga upp lånet ca 8 500 €. Det låter helt horribelt i mina öron. Ligger kostnaderna för att lägg upp lån i spansk bank på samma nivå?

/Anna

 

[Lundberg]

Tack för ditt svar! Vad skönt att ni har positiva erfarenheter av att låna i spansk bank! Jag har förstått att många tycker att det är lite omständigt men det kanske man kan stå ut med om det blir bra i slutändan! En ränta på 1,89 känns ju helt ok! Beror den låga räntan på att ni köpte en lägenhet som banken ägde? Den är ju ganska mycket lägre än den "normalränta" som nämndes i tidigare inlägg. Annonseras bankägda bostäder på samma sätt som andra eller hittar man dem på något särskilt ställe? Hur lång amorteringstid fick ni på lånet?

Jag var inne och tittade på Nykredits hemsida och om vi lånar minibeloppet 100 000 €, som vi egentligen planerar att hamna en bra bit under, så blir kostnaderna bara för att lägga upp lånet ca 8 500 €. Det låter helt horribelt i mina öron. Ligger kostnaderna för att lägg upp lån i spansk bank på samma nivå?

/Anna

Hej, ja vi har mest bara positiva erfarenheter av att låna i spansk bank. Men det är som de andra säger krångligare än att låna i Sverige. Men har man inte utrymme att låna på sin egen fastighet så har man ju inte. Och varför ta dyra blancolån i Sverige när man kan ha ett lån med säkerhet i Spanien.

Vår låga ränta är med alla garanti på grund av att vi köpte en av deras lägenheter. Förmodligen till ett högre pris än om vi hade köpt privat. Å andra sidan så såldes precis grannlägenheten till ett högre pris nyligen än vad vi köpte för så det är svårt att avgöra. Jag brukar säga att en bra affär har man inte gjort bara på grund av pengar utan det handlar även om hur nöjd man är med själva köpet. Om det sedan kostade lite mer än vad någon annan har köpt samma sak för så kan det fortfarande vara en bra affär.

När du köper en bostad i Spanien så tillkommer alltid kostnader på 10-14% Maarli kan detta mer exakt, men det är skatter, avgifter etc. Det mesta av detta kan du inte undkomma. Så 8500 euro borde betyda att ni har tittat på en lägenhet runt 70-80 tusen euro: För det kan knappast vara bankavgifter allting då är något fel.

Så med andra ord ett normalt lån i en spansk bank för en lägenhet som kostar ca 80.000 euro om de ger er samma värdering borde innebära att ni får låna ca 56.000 euro i Spanien. Resten 24.000 plus 10-14% på 80,000 måste ni skaffa fram kontant.

Vissa banker, inte så många längre har jag förstått erbjuder 100% finans om du köper deras lägenhet. Då måste du fortfarande ordna fram de 10-14% själva. Ett fåtal banker av de jag har sett erbjuder till och med 100% plus lån på omkostnader. Fördelen som jag ser det med att köpa från bank är att man vet att alla skulder är lösta. (Banken lär ju knappast ta samma lägenhet igen för gamla skulder) Nackdelen är betydligt mindre utbud och det är lite svårare att köpa med ögat då många banklägenheter är slitna och kräver sin kärlek, i många fall har de rensat hela lägenheten på allt. I vår var det dock tvärtom, allt fanns kvar till och med barnens teckningar på vardagsrumsbordet vilket var lite bisarrt.

Vi hade ingen advokat eftersom vi gjorde affär med banken direkt. Många skulle nog säga att man ändå ska ha det och det stämmer säkert. Men vi kände oss ganska trygga med att banken ändå ville vårt bästa och att de ville att vi skulle kunna betala och må bra i lägenheten så länge lånet finns kvar. :cheeky Som för övrigt är på 20 år men vi blev erbjudna 30 år.

Oj vad långt och osammanhängande detta blev. Sen förstår jag mig faktiskt inte på nykredit, varför ha en gräns på 100,000 euro? de måste verkligen tappa en hel del marknad. Eller så räknar de med att folk som tittar på fastigheter under 100.000 har sämre betalningsförmåga och utgör en större risk.

 

[Preciosa]

En del bankers bostäder:

Banco Banesto:
http://www.casaktua.com/segunda-mano/vivienda/alicante/torrevieja/buscador.html

Banco Sabadell:
http://www.solvia.es/resultadosOpor...aNueva=S&filtroTipoSegundaMano=S&mapa=N&web=O

Banco La Caixa
http://www.servihabitat.com/venta/v...rrevieja/obra-nueva-segunda-mano-pagina-1.htm

Bankia:
https://www.haya.es/comprar/viviend...sTipoResult=ofertas&pagina=1&paginaAnterior=1

P :coolsmilie:

 

[LoppanLe]

Har inga problem med osammanhängande svar Är bara tacksam att ni tar er tid. Avgifterna avser inte de 10-14 % som jag förstår det, bortsett från vissa kostnader som jag förstår det. Jag simulerade ett värde på 145 000 €, annars hade vi inte hamnat på ett lån över 100 000 €. Så här anger de kostnaderna för att låna:

Avgifter etc. till Nykredit 2.652€
Externa kostnader 5.595€
Sammenlagda kostnader i förbindelse med upptagande av lån 8.247€

Avgifter till Nykredit uppges vara uppläggningsavgift och courtage.

Externa kostnader uppges vara kostnader förbundna med etableringen av bankens pant i fastigheten som betalas till externa parter såsom advokat, värderingsman och notarie. Överföringskostnaden för köpet om 10 % är alltså inte med..

Avser de 10 - 14 % man brukar räkna med samtliga kostnader för köpet, d v s även kostnader för upptagande av lån?

 

[Preciosa]

Avser de 10 - 14 % man brukar räkna med samtliga kostnader för köpet, d v s även kostnader för upptagande av lån?

Nej dessa % är överföringsskatt, notariearbete,reg i fastighetsreg mm...
Gäller alla bostäder man köper.
Lån i spansk bank medför ganska höga uppläggn.kostnader samt det brukar krävas
livförsäkring...Dock inte så höga som Nykredit har jag förstått.
Om man köper en återtagen banklgh så antar jag man slipper uppläggningskostnad?

Chao P :sol:

 

[Lundberg]

Oj jag tror att Maarli eller någon annan får svara på det mer exakt. Jag kan bara svara för vår del, vår totala kostnad för bank, lagfarter etc. uppgick till exakt 11,2% av köpepriset. Men då använde vi inte advokat. Jag har tyvärr inte exakt koll på vad som gick till banken etc. Vad jag vet var att vi inte fick några uppläggningsavgifter för lån etc. Vår lägenhet kostade runt 1 miljon i svenska kronor.

 

[Preciosa]

Hej Lundberg

Ja jag svarade ju lite om %:en Man får nog kalkylera med några fler % nu
eftersom man kan åka på en extraskatt om skattefolket anser att
bostaden är värd mer
F ö fick ni inte krav på att teckna nån livförsäkring av er bank?

Chao P :sol:

 

[Lundberg]

Hej Lundberg

Ja jag svarade ju lite om %:en Man får nog kalkylera med några fler % nu
eftersom man kan åka på en extraskatt om skattefolket anser att
bostaden är värd mer
F ö fick ni inte krav på att teckna nån livförsäkring av er bank?

Chao P :sol:

Hej ja jag såg det, nej men vi fick krav om att första året måste vi ha hemförsäkring via Allianz. Och den var ganska okay då ca 200 euro för ett år. Men nu hade de höjt till 300 euro och fakturerade ut det 4 månader tidigare än innan vilket är konstigt. Jag har hört att vissa får krav på livförsäkringar, vet inte om det berodde på att vi var under 40 när vi köpte och att vi satte avbetalningen på 20 år och inte 30, det kan ju ha påverkat.

 

[Helen1]

Ang. krav på livförsäkring.
Det skiljer sig från bank till bank. Vi har lånet hos Barclays Bank (numer Caixabank) och där fanns inget krav på livförsäkring dock på hemförsäkring.
Efter ett år bytte vi försäkringsbolag och ingen har sagt något om det.
Sabadell Solbank hade livförsäkring som krav (år 2012).
Vi hade båda fyllt 50 när lånet togs.
Våra räntevillkor är: De tre första åren bundet 4,66%, därefter Euribor 12-månaders + 1,85%, som gäller ett år i taget. I september är det dags för första räntejusteringen, som kommer vara ytterst positiv.
/Helen

 

[Preciosa]

Hej ja jag såg det, nej men vi fick krav om att första året måste vi ha hemförsäkring via Allianz. Och den var ganska okay då ca 200 euro för ett år. Men nu hade de höjt till 300 euro och fakturerade ut det 4 månader tidigare än innan vilket är konstigt. Jag har hört att vissa får krav på livförsäkringar, vet inte om det berodde på att vi var under 40 när vi köpte och att vi satte avbetalningen på 20 år och inte 30, det kan ju ha påverkat.

Lite OT Fattar inte varför dom höjt så? Och 4 mån innan?
Har du utnyttjat hemförsäkringen för nån skada?
Jag/vi har också Allianz. Dom har varit bra. Efter ett par skador
höjde dom från 150 till 180E/år. OK lgheten är ju halva stlk av din.
I studion jag har nu ca 110E.
Skriv och fråga denna tjej María tror jag. Måste ju få veta varför dom
skickat tidigare samt höjningen. Engelska kan hon. Trevlig.
[email protected]

Chao P ♥

.

 

[Lundberg]

Lite OT Fattar inte varför dom höjt så? Och 4 mån innan?
Har du utnyttjat hemförsäkringen för nån skada?
Jag/vi har också Allianz. Dom har varit bra. Efter ett par skador
höjde dom från 150 till 180E/år. OK lgheten är ju halva stlk av din.
I studion jag har nu ca 110E.
Skriv och fråga denna tjej María tror jag. Måste ju få veta varför dom
skickat tidigare samt höjningen. Engelska kan hon. Trevlig.
[email protected]

Chao P ♥

.

Tack vad snällt, nej jag har inte använt dom för någon skada alls sedan 2010. Så man tycker att de borde vara rädd om en som kund.

 

[maarli]

Angående värdering som banken kräver... (vilket man får betala själv ca 3-400 Euro)
Den görs oftast av TINSA, som är ett fristående bolag och om jag minns rätt, ägs av några banker gemensamt
Numera är den värderingen ofta lite lägre än objektets pris, till skillnad mot skatteverkets fantasivärde.

Ett lån i spansk bank eller Nykredit, som använder samma värderingsfirmor, ges på det lägsta av pris eller värdering
- så 70 % blir ofta lite mindre

Beträffande övriga kostnader så är 10-14 % lite lågt, bara moms / överföringsskatten är 10 % ( Costa Blanca)
Tillkommer gör kostnader för advokat, notarie, lagfart, el & vattenavtal mm
Räkna med 13-16 % ( lågt pris på bostad = högre % ... )
För lån i Spanien brukar vi räkna grovt med att det tillkommer ca 3 % ytterligare, men som sagt,
om det är bankens egna bostäder kan det vara andra villkor

Man behöver ca 50 % av priset i egen finansiering, om man ska köpa något inte bankägt och låna resten i Spanien

När det gäller Nykredit så hade man tidigare minimilån på fastighetspris på ca 100.000, då kunde man låna 65-70 %, men tydligen har man höjt gränsen (eller så har man formulerat sig illa på hemsidan)

Beträffande krav på livförsäkring är det vanligt då banken eller annan vill säkra sina betalningar om något skulle hända en eller båda av låntagarna