Uthyrning i Nerja med omnejd.

Diskussion i 'Nerja' startad av Uffetrader, 14 september 2014.

  1. Uffetrader

    Uffetrader Ny medlem

    Blev medlem:
    19 december 2011
    Inlägg:
    409
    Mottagna gillanden:
    11
    Jag tänkte uppdatera en gammal tråd, om tips, utbyte av erfarenheter etc, för oss som hyr ut våra bostäder i Nerja..med omnejd. Eftersom det blir en "lokal tråd" så lägger jag den under "Nerja". Men så klart, vissa tips och råd blir generella.

    De ämnen som jag finner intressanta för uthyrning kan då vara:

    • Använda uthyrningsagenter eller sköta det själv.
    • Hur väl fungerar uthyrningsagenterna som står till buds? och blir det något över? Eller försvinner mycket till agenterna? (jag har fått några pm om det, så alla är inte nöjda, det vet jag)
    • Uthyrning kan man sköta själv om man vill och har tid & lust. Men man behöver ändå någon på plats. Hur löser man det?
    • Vilka annonsforum fungerar om man hyr ut själv?
    • Vilken beläggning kan man få och hur sätter man priser?

    Ja det var några av mina egna funderingar!

    Jag ska senare även lägga in mina egna erfarenheter, råd och tips, men vill avvakta för att se om intresse finns först!Holaa
     
  2. Spanienforum.se Sponsrat inlägg

    Hej!
    Vi rekommenderar följande tjänster kring boende och juridik i Spanien. Du förbinder dig inte till något när du använder våra formulär och det kostar inget.
    Tack för att ni använder Spanienforum och gör det till en trevlig mötesplats för Spanienfantaster och alla andra!

    PS. Spanienforum.se har fått nya ägare och vi kommer göra en del mindre justeringar under våren 2018. Allt för att forumet ska leva kvar och fortsätta fylla ett bra syfte, för nya medlemmar och såväl för våra forumveteraner. Finns det synpunkter eller idéer så är ni välkomna att maila på [email protected].
  3. svpecali

    svpecali Medlem

    Blev medlem:
    3 juli 2012
    Inlägg:
    35
    Mottagna gillanden:
    0
    Jag är intresserad och tar gärna del av dina erfarenheter
     
  4. solkatten

    solkatten Ny medlem

    Blev medlem:
    4 november 2013
    Inlägg:
    10
    Mottagna gillanden:
    0
    Vi är också nyfikna på dina och andras råd och erfarenheter :sol:
     
  5. Femina

    Femina Ny medlem

    Blev medlem:
    15 februari 2013
    Inlägg:
    193
    Mottagna gillanden:
    1
    Vi med vill ta del av denna tråd!
    Mvh
    Tina & Christian med lght i Torrevieja
     
  6. Spanienforum.se Sponsrat inlägg

    Två st fina erbjudanden

    1. Airbnb
    Airbnb.se får du 360 kr i rabatt på din första bokning av boende, och 135 kr att använda för en upplevelse värd 455 kr eller mer om du går via vår länk. Om du istället vill hyra ut din egen bostad kan du använda denna länk till Airbnb.se

    2. American Express SAS Eurobonus
    Få 10 000 poäng direkt om du tecknar ett American Express SAS Eurobonus kort via vår LÄNK. 10 000 poäng räcker till en inrikes flygresa. Kika in erbjudandet på Americanexpress.se.


    PS. Spanienforum.se har fått nya ägare och vi kommer göra en del mindre justeringar under våren 2018. Allt för att forumet ska leva kvar och fortsätta fylla ett bra syfte, för nya medlemmar och såväl för våra forumveteraner. Finns det synpunkter eller idéer så är ni välkomna att maila på [email protected].
  7. Uffetrader

    Uffetrader Ny medlem

    Blev medlem:
    19 december 2011
    Inlägg:
    409
    Mottagna gillanden:
    11
    Jag kommer inom kort, att börja med min första punkt på "listan" men väntar med spänning, in andra Nerjaaktörers intresse! Jag vet att de finns:)
     
  8. ekendahl

    ekendahl Ny medlem

    Blev medlem:
    16 juli 2013
    Inlägg:
    4
    Mottagna gillanden:
    0
    Intresse finns även här.
     
  9. hedstug

    hedstug Ny medlem

    Blev medlem:
    30 december 2013
    Inlägg:
    1
    Mottagna gillanden:
    0
    Hej Uffe! Även här finns det intresse.
     
  10. Uffetrader

    Uffetrader Ny medlem

    Blev medlem:
    19 december 2011
    Inlägg:
    409
    Mottagna gillanden:
    11
    Om vi där börjar med; Använda uthyrningsfirma...eller hyra ut själv! (Går ofta att kombinera de båda oxå).

    Kort beskrivet: Har du tid, lust och intresse, så gör det själv!graciass

    Har huset via ett Svensk AB så det ställer vissa grundläggande krav på uthyrningsfirman, krav som inte alla uppfyllde. Men har du fastigheten privat är det en annan sak.

    Jag gjorde en inventering på vilka uthyrare som stod till buds i Nerja, för två år sedan. Mitt val blev då att använda Teamstar. .
    Men ska min åsikt fram så är det lite av "mycket snack och liten verkstad".

    Ni kan kallt räkna med att ni möjligtvis får behålla cirka 50% av hyresintäkterna om ni använder en agent!
    Praxis är först 20% i kommission till dem, när de fixar hyresgästen! Ja de 20% blir faktiskt 24% då iva (moms) ska läggas på! Men det är det ingen som upplyser om!
    Sedan så ska det till städning och tvätt etc.
    De flesta uthyrare lägger in SIN pärm med info etc...och många hyresgäster kontaktar då dem, för allt möjligt! Och vem tror ni får betala om agenten rycker ut? Korrekt det är DU!
    Det finns mängder av exempel men jag väljer att återge två fall:

    1) Beställde flytt av tvättmaskin från köket och till badrummet. Där tvättmaskinen var installerad i köket, skulle en ny diskmaskin intalleras!
    Jag säger inget om att de tar betalt för sådana tjänster, det är ju ett företag man anlitar!
    Men..när vi kom dit själva, så gick det inte att öppna dörren på diskmaskinen, då den tog i fodret till köksdörren! ));)

    När man då informerar, det företag (uthyrningsagenten) om det hela, så skickar de sin handyman som kapar av fodret..och fixar till det..någotsånär! Men det tar betalt för att rätta till misstaget! Och just Där passeras en gräns för mig!:eek:

    Vad jag hade gjort om jag skött allt själv, så hade jag köpt en 50 cm bred diskmaskin som hade det varit 10 cm kvar till väggen = inga problem!

    2: Fick nyligen, pga med en kort förklaring=ett missförstånd, vattnet avstängt hastigt och lustigt. Det var då hyresgäster i båda lägenheterna, en var "egen hyresgäst", den andra från agenten! Vattnet återkom nästa dag för övrigt!

    Jag har då direkt en dialog med "min" hyresgäst som använder duschen vid poolen, en hink med vatten till toan. (Vattnet dricker man normalt inte då det smakar blä)
    De har ju haft sommarstuga tidigare, så inget konstigt..och varmt är det ju tom i duschen ute. thumb

    Men uthyrningsagenten tar direkt beslutet att flytta "sin" hyresgäst!
    De finner i "sitt bestånd" en ledig bostad och flyttar dem omgående!

    När jag frågar vem som betalar det= Det får du göra!

    Det är väldigt enkelt att ta ett sådant beslut, när man inte behöver betala!
    Man till och med tjänar på det! Hur då?

    Jo först 20% kommission på mitt uthyrningen av vårt hus, plus då att man har städ och tvätt intäkter.
    Den kommissionen behåller man för HELA perioden!

    Sedan så får man kommission en gång till, på den nya bostaden, plus städ och tvätt igen!

    Det var lite om hyra ut själv eller via agent!
    Vi har nu ett nytt förvärv i Nerja, återigen via ett Svenskt AB. Nerja Rental AB.
    Ett Radhus i Parador området, Urb.Nueva Nerja, med tre sovrum.

    Det huset ska jag nu prova ett annat upplägg där jag hyr ut själv,och köper städ o tvätt tjänsterna! Fungerar det bra...så givetvis senare upplägg samma med Las Flores de Burriana.
    Kan tillägga att cirka 80-85% av alla uthyrningsdagar har jag fixat själv, så jag vet redan att jag inte behöver en uthyrningsagent!

    Fortsättning följer...
     
  11. Spanienforum.se Sponsrat inlägg

  12. Louis

    Louis Aktiv medlem

    Blev medlem:
    7 februari 2013
    Inlägg:
    594
    Mottagna gillanden:
    57
    Oj,Oj nu har jag bostad i Torrevieja,men kunde inte hålla mig.Det här du skriver om är ju rena bondfångeriet att mjölka bostadsägaren

    Hade tidigare min bostad ägd i AB form,men efter skattetillägg för dispositionsrätt,trots jag kunde visa att jag arbetat i min tandläkarpraktik och ej varit där,valde jag att köpa ut bostaden privat och det gör ju handläggningen mkt enklare.
     
  13. Preciosa

    Preciosa Veteranmedlem

    Blev medlem:
    13 december 2008
    Inlägg:
    8.286
    Mottagna gillanden:
    1.027
    Hyresgästen som agencian hade har väl klagat på att vattnet var borta??
    Antar att dom inte ville vara utan vatten i hettan och
    ville flytta? Var gör en agencia då. "Ni får bo kvar"? Man vet ju inte heller
    hur länge vatten el el är borta i detta landet...

    Eller hur? P :sol:
     
  14. Uffetrader

    Uffetrader Ny medlem

    Blev medlem:
    19 december 2011
    Inlägg:
    409
    Mottagna gillanden:
    11
    Jo, men när även agencian, tjänar på det hela, så är det ett lätt beslut att ta.
    Jag har även läst igenom agencians villkor mot sin hyresgäst, och där tar de INTE ansvar för om vatten eller el uteblir.

    Och det var lite av samma läge då det var två olika hyresgäster, en var kvar, och till slut var den nöjd. Den andra blev flyttad, och var nästa dag tillbaka vid Urb. pool igen....för det var ju bättre där, fick jag info om.

    Så med facit i hand, så tror jag att de som bodde kvar, var mest nöjda ändå!
    Men återigen, när man har ett ekonomiskt incitament som driver sin beslutsprocess, ja då är det VÄLDIGT lätt att fatta dylika beslut.
     
  15. Nalle

    Nalle Mycket välkänd medlem

    Blev medlem:
    15 mars 2010
    Inlägg:
    3.753
    Mottagna gillanden:
    737
    Det är klart man vet hur länge el och vatten blir borta. Det räcker med 1 samtal till el/vatten bolaget, sà fàr man svar pà den fràgan. Klart att man som utländsk turist kanske inte vet vad man ska göra, men som spansk firma màste man för f*n ha koll pà grejorna, även om man inte ansvarar för vatten och el.
     
    Uffetrader gillar detta.
  16. Preciosa

    Preciosa Veteranmedlem

    Blev medlem:
    13 december 2008
    Inlägg:
    8.286
    Mottagna gillanden:
    1.027
    Ja nu vet vi ju inte anledn till att vattnet var borta men om det plötsligt
    är borta för att inte tala om när det blir elavbrott...så ringer alla till resp verk för att fråga och man kommer inte fram. Ett samtal låter läskigt enkelt :D
    Om det är en obetald räkning så kan dom ju säga det och är en annan sak.


    P :eek:
     
  17. Nalle

    Nalle Mycket välkänd medlem

    Blev medlem:
    15 mars 2010
    Inlägg:
    3.753
    Mottagna gillanden:
    737
    Kan làta läskigt enkelt, men det är inte svàrare än sà
     
  18. Uffetrader

    Uffetrader Ny medlem

    Blev medlem:
    19 december 2011
    Inlägg:
    409
    Mottagna gillanden:
    11
    Jag fortsätter nu vidare till hur mycket hyresgäster / intäkter drar ett uthyrningsföretag in...brutto o netto..egentligen?
    Jag minns mycket väl när jag gjorde min utvärdering...och var på Teamstars kontor. Fick se en viss semesterbostad nära vår egen. Bokningskalendern såg välfylld ut och på tre år hade den genererat ca 38.000 euro..brutto!
    Nu fattar man mer varför man vill visa brutto siffror..då nettot är cirka hälften!
    En annan aspekt som man nu förstår mer av...är att det inte alls var säkert att det var agentens egna bokningar man såg!
    Om jag höftar lite...så har jag själv ordnat cirka 80-85% av alla uthyrda dagar. Men DET syns inte i en bokningskalender vem som har tagit bokningen!
    Så man kan bli lurad där...och jag betvivlar starkt att man i ett sådant läge visar en bostad som har dålig beläggning!
    Men så klart...är en viss vecka redan bokad...så kan den veckan inte bokas av uthyrningsagenten, så är det ju.
    Hur många veckor per år kan man räkna med att få uthyrt?
    Den frågan är komplex...men i Nerja så går allt åt under juli..aug! Så 8 veckor av sig självt. Sedan beror det på...?
    Två sovrum är bra..havsutsikt toppen...nära till beach och centrum är super. Wifi ett krav...AC/värme ett måste etc...
    Men har man en fin tvåsovrummare inom 15-20 min gångavst från strand o centrala Nerja...med AC/värme...med WiFi...så kan man räkna med cirka 30 veckor per år!
    Vi har 46 veckor under 2014...men det går nog inte att upprepa!
    Ser jättegärna att fler skriver lite om egna erfarenheter..så vi får lite diskussion!
    Forts...följer...
     
    Ulf Nerja gillar detta.
  19. Femina

    Femina Ny medlem

    Blev medlem:
    15 februari 2013
    Inlägg:
    193
    Mottagna gillanden:
    1
    Vi hyr ut just nu, för första gången. Torrevieja centralt. Jag sköter det själv, men ska träffa ett par uthyrnfirmor i vinter. Naturligtvis ska de ju gå plus på sin verksamhet!, men har tagit till mig av det som beskrivits i detta ämne, hittills. Det finns ju många obj. i Torre att hyra, så många Euros blir det inte, på detta. Att då ha en firma att dela inkomsterna med, känns som att man kan strunta i att hyra ut, alldeles. Vi får se vad det leder till och ska jag sköta det själv blir det nog väldigt få uthyrn.tillfällen, för jag blir så petig o har lång kriterielista på gästerna
     
    Uffetrader gillar detta.
  20. DiBo

    DiBo Aktiv medlem

    Blev medlem:
    14 juli 2013
    Inlägg:
    522
    Mottagna gillanden:
    68
    Och så kan man inte heller komma spontant när och om man vill. Kanske bra att få en "egen kundkrets" som återkommer och hyr. Då blir det förstås mindre bestyr och mindre slitage. Vet flera som har det så.
    Och pengar är ju inte allt! Egentligen betyder de ju inte mycket, om man inte gör något roligt för dem.
    Så säkert är det helt klokt som du tänker, om man nu inte har detta med uthyrning som sitt jobb eller särskilt behöver pengarna.
     
  21. Preciosa

    Preciosa Veteranmedlem

    Blev medlem:
    13 december 2008
    Inlägg:
    8.286
    Mottagna gillanden:
    1.027
  22. Eckhoff

    Eckhoff Medlem

    Blev medlem:
    3 mars 2012
    Inlägg:
    570
    Mottagna gillanden:
    3
    Vi har ett hus i Torrevieja som vi själva nyttjar och bara lånar ut till släckt och vänner men funderar nu på att skaffa en fastighet till i Granadaområdet för enbart uthyrning som vi eventuellt kan utnyttja ifall vi vill åka skidor i området något år.
    Det vi tänkt oss är att ha en uthyrningsfirma som hyr ut bostaden med en tariff och så skall vi också hyra ut och då får dom mindre del av kakan samt om vi eller släckt och vänner är nere får dom bara för städningen eftersom dessa har nycklar med ner.

    Är detta genomförbart?

    //Eckhoff
     
    Uffetrader gillar detta.
  23. Uffetrader

    Uffetrader Ny medlem

    Blev medlem:
    19 december 2011
    Inlägg:
    409
    Mottagna gillanden:
    11
    Ja det är genomförbart!happy

    Nu vet jag inte exakt VAR du syftar på, det måste ju finnas personal på plats någotsånär lokalt.

    Nycklar går att ordna smidigt, på så sätt att man monterar upp en låsbar nyckelbox vid fastigheten. Med en fyrsiffrig kod, så får man tillgång till nycklarna, så slipper man skicka nycklar kors och tvärs. Koden byter man själv efter behag. Vi har ett sådant system och det fungerar bra!

    Det finns lite olika sätt att själv öka sin egen andel av uthyrningsintäkterna:

    1) Om jag fixar hyresgästen, men min uthyrare därefter tar över, inkasserar betalning etc. Så debiterar de 10% i kommission, vilket blir 12% då iva läggs på. (Om de gör det "by the book":eek:)

    2) Om jag själv fixar hyresgästen och inkasserar betalningen etc, och uthyraren enbart får städning och tvätt, så tar de ingen kommission. Men tar betalt för städ och tvätt så klart, plus iva.
    (Och kanske något annat beroende på utryckning, etc)


    Och som P skriver, man ska betala SPANSK skatt på uthyrningsnettot med 24,75% vilket man har tillgodo mot Svensk skatt i förekommande fall. Inget man får tillbaka i Sverige, men kan KVITTAS mot ev. Svensk skatt.

    Men det råder olika meningar om HUR man beräknar nettot, har jag noterat. Min Spanska advokatfirma, säger att:

    Man får så klart dra bort ev. kommissioner till uthyrningsagent, städ och tvätt kostnader, då de är en direkt kostnad som uppstår iom uthyrningen.

    Plus då på årsbasis räkna bort:
    Fastighetsförsäkringen, IBI (lokala fastighetsskatten), samt avgiften till föreningen. Hyr jag bara ut en vecka så 1/52 del av ovan kostnader.
    - Men inget annat!

    Så det verkar som att det endast är "fasta kostnader" och inte de rörliga kostnaderna som el, vatten, etc som får räknas av. Och inte möbler och renoveringar, utbyten av div.

    Och återigen, det har jag fått i uppgift från min Spanska advokatfirma i Nerja, Sanchez Solicitors SL.

    Så ni som överväger att använda en agent för uthyrningen, samt städ o tvätt, kom ihåg att ni får behålla cirka 50% av hyresintäkterna själv, därefter ska ni betala uthyrningsskatt på de 50%en.. med 24.75 procent, så ni har själva kvar knappt 40% av uthyrningsintäkten. Ni får bidrag till de fasta kostnaderna enligt ovan teori vad som "avdragsgillt"...men ni får slitage och prylar som går sönder, ökad förbrukning av el och vatten etc.

    Vi har fastigheten i Svenskt AB, så jag MÅSTE hyra ut för att inte påföras allt för mycket förmånsvärdesbeskattning av SKV! Kan vara bra att klargöra det, då man kanske undrar varför man hyr ut alls think
     
  24. Spanienforum.se Sponsrat inlägg

Dela sidan

Laddar...