Bästa investeringen i uthyrningssyfte

[mindreader]

Hej,

Jag funderar på att köpa en lägenhet i Spanien men har inte riktigt bestämt var. Jag har tittat på Costa del Sol och runt Alicante. Var tror ni är bäst att köpa ifall man vill satsa på att hyra ut lägenheten så mycket som möjligt? Någon som kan ge tips på bra fastigheter eller projekt som fungerar lite mer som ett hotell?

Har tidigare läst att bankerna endast ger ut 70% i lån för icke spanska medborgare men hörde nyligen att Nykredit ger mer. Någon som har erfarenhet av det?

/Pierre

 

[Preciosa]

Hej Pierre!
Välkommen till forumet thumb

Om du vill ha ordentlig snurr på uthyrning så är det ju läget
som är prio nr 1. Helst strandläge el iaf ordentlig havsutsikt
Det vill folk ha när dom hyr.
Alicantetrakten är det ju billigast att köpa. Diffar nog på bra mycket
i jämförelse med Costa del Sol.
Sen beror det på vem du vill hyra ut åt. Skandinaver - ja då är det ju
Torrevieja med omnejd el Fuengirola med omnejd som har mest.
Om du ska hyra ut åt andra "folkslag" så bör du väl ha en "agencia" som
hjälper till med uthyrningen.

Ja sen är det bara att leta
Länkar som du får ändra till områden beroende på var du vill ha:
http://www.segundamano.es/pisos-torrevieja/?ca=3_s&th=1
http://www.idealista.com/venta-viviendas/torrevieja-alicante/
http://www.fotocasa.es/viviendas/torrevieja/listado

Chao P :sol:

 

[Uffetrader]

Hej,

Jag funderar på att köpa en lägenhet i Spanien men har inte riktigt bestämt var. Jag har tittat på Costa del Sol och runt Alicante. Var tror ni är bäst att köpa ifall man vill satsa på att hyra ut lägenheten så mycket som möjligt? Någon som kan ge tips på bra fastigheter eller projekt som fungerar lite mer som ett hotell?

Har tidigare läst att bankerna endast ger ut 70% i lån för icke spanska medborgare men hörde nyligen att Nykredit ger mer. Någon som har erfarenhet av det?

/Pierre

Du får nog ursäkta mig om jag suddar ut din illusion och dröm, men en investering i den meningen att det ska ge en bra och stabil avkastning, relativt andra investeringar, det kan du glömma direkt!
Du kan i bästa fall få en avkastning på kapitalet på 2-3% med en del del arbete!

Men som med de flesta fastighetsinvesteringar så är det mycket den framtida värdestegringen som kan vara intressant! Men den vet man ju inget om? (Men det se ju onekligen bra ut de kommande 10 åren)

Jag sticker ut hakan och påstår att en årlig avkastning på 7-8% ska jag klara av med minimalt jobb enbart i att placera i olika värdepapper till en låg risk.

Varför är det inte bättre affär med uthyrning?
Några av mina egna teorier:

• Överetablerat med fastigheter...som ett resultat av byggboomen på 2000 talet. Är så klart olika på olika platser, men gäller nog generellt.
• Många privata fastighetsägare ser det som att varje intäkt är ett bidrag till de fasta kostnaderna, vilket sänker prisnivån på hyra både på långa och korta perioder.

Jag får ofta förfrågningar av personer som inte vill betala det och det! Då är det bara att gå vidare, för kryper man nedåt så binder man ris åt egen rygg!

Worst case var nog några som kunde tänka sig att betala max 7000 kr för 4 veckor i Juli/Aug...för ett radhus, 94 kvm med havsutsikt...två sovrum-två badrum, söderbalkong med havsutsikt, takterrass, AC i hela huset---4 min promenad till Burriana Beach.;

Det får man ut per vecka utan problem! Juli/Aug är PEAK season!

Nykredit: http://www.nykredit.dk/laanudlandse/info/nykredit-international.xml

Men var ute i GOD tid med Nykredit...för det går inte fort...

Summering: Om du ENBART är ute efter avkastning på din investering, välj då något annat. Men om du samtidigt vill ha kul, livskvalitet, ny miljö, lära dig Spanska med mera....ja då blir läget något annorlunda. Endast du själv kan svaret på de mjuka värderingarna!:sol:

 

[rinconada]

Väldigt bra synpunkter Uffe! Detsamma gäller Costa Blanca. Massor av tomma lägenheter/hus som väntar på sina hyresgäster...Men det är som Preciosa sa, har du ett toppenläge kan du lyckas bättre. Jag har bekanta som har en lägenhet till uthyrning i Aguas Nuevas i Torre. De har hyrt ut mest till vänner och bekanta, annat intresse har varit minimalt. Även om det ligger mycket bra på området, med havsutsikt, stor bassäng, tennisbana osv. Sen är det inte att glömma, att man måste betala skatt på vinsten.

 

[Louis]

Du får nog ursäkta mig om jag suddar ut din illusion och dröm, men en investering i den meningen att det ska ge en bra och stabil avkastning, relativt andra investeringar, det kan du glömma direkt!
Du kan i bästa fall få en avkastning på kapitalet på 2-3% med en del del arbete!

Men som med de flesta fastighetsinvesteringar så är det mycket den framtida värdestegringen som kan vara intressant! Men den vet man ju inget om? (Men det se ju onekligen bra ut de kommande 10 åren)

Jag sticker ut hakan och påstår att en årlig avkastning på 7-8% ska jag klara av med minimalt jobb enbart i att placera i olika värdepapper till en låg risk.

Varför är det inte bättre affär med uthyrning?
Några av mina egna teorier:

• Överetablerat med fastigheter...som ett resultat av byggboomen på 2000 talet. Är så klart olika på olika platser, men gäller nog generellt.
• Många privata fastighetsägare ser det som att varje intäkt är ett bidrag till de fasta kostnaderna, vilket sänker prisnivån på hyra både på långa och korta perioder.

Jag får ofta förfrågningar av personer som inte vill betala det och det! Då är det bara att gå vidare, för kryper man nedåt så binder man ris åt egen rygg!

Worst case var nog några som kunde tänka sig att betala max 7000 kr för 4 veckor i Juli/Aug...för ett radhus, 94 kvm med havsutsikt...två sovrum-två badrum, söderbalkong med havsutsikt, takterrass, AC i hela huset---4 min promenad till Burriana Beach.;

Det får man ut per vecka utan problem! Juli/Aug är PEAK season!

Nykredit: http://www.nykredit.dk/laanudlandse/info/nykredit-international.xml

Men var ute i GOD tid med Nykredit...för det går inte fort...

Summering: Om du ENBART är ute efter avkastning på din investering, välj då något annat. Men om du samtidigt vill ha kul, livskvalitet, ny miljö, lära dig Spanska med mera....ja då blir läget något annorlunda. Endast du själv kan svaret på de mjuka värderingarna!:sol:

Mkt sunda kommentarer,jag har hyrt ut sedan 2009 och upplever att utbudet har exploderat bara på dessa år.
Ävensom prisdumpningen där vissa hyr ut för 1500kr/vecka!!!

Har även fått förfrågningar om ``vad är priset`` trots jag anger priset i annonsen,och jag ger inga rabatter och således deltar inte i något priskrig.
Nu har jag ändock inga problem att hyra ut då min läg. ligger direkt på stranden,men jag vet andra som i princip inte kan hyra ut en enda vecka på året,och då är det ju katastrof om man byggt sitt köp på att täcka upp kostnader med uthyrning

Så även mitt råd,glöm det om du tror du skall tjäna pengar,men ser du det som en liten bonus om det går att hyra ut så kan du njuta fullt ut.thumb

Tror ävensom Preciosa skrivit att du måste ha ett unikt objekt el.läge mkt nära stranden

 

[Preciosa]

Hej alla!
Jag är ju inte lika negativ då vi känner ett antal - både spanjorer och
skandinaver - som hyr ut och knappt har en enda ledig vecka
på året. Bra lägen är ju A och O men om man letar på
MásAmigos (förening som hyr ut medl bostäder) -som jag hade anledn att
göra häromdagen- så hade bara 4 av 35 lgheter lediga veckor i
febr-april i centrala Torre. Få iaf. Och då är det inte bara kanonlägen.
Spanjorerna är bra på att hyra när dom kommer till Torre.
Tex har hotellen ganska fullt redan.

En lgh i mitt hus hyrs ut ganska frekvent (tyvärr )trots en bit upp
från strandläge. Dom har uthyrn.firma.

Ja så jag känner till ett antal som tjänar pengar ordentligt
Om dom skattar vet jag inte förstås men hoppas på det. Den är ju inte
så hög efter alla avdrag man får göra.

Chao P :sol:

 

[Uffetrader]

Att ha "fullt uthyrt" betyder inte per automatik att det ens går runt!
De kan tom vara sådana hyresvärdar som bidrar till att priserna trycks ner?

Har själv en god beläggning...men det hjälper inte, till att jag kan påstå att det är en bra Investering rent ekonomiskt! Finns i så fall både lättare och bättre investeringar man kan göra.

Klart att det är lättare att hyra ut med ett KANONLÄGE...men ett sådant läge kostar ju betydligt mer i inköp också!

 

[Preciosa]

Flera av dom jag känner till har betalt av sina bostäder för länge sen.
Det är ju så man gjort här, spanjorer har både två och tre lgheter,
Dom har "normala" hyror i veckan ca 300-400E - högre på sommaren.
Någon har liten lgh ca 200E/v högre på sommaren.
Om det inte går runt och att jag har lån och amortering
skulle jag aldrig hyra ut. Ingen idé alltså. Slitage i onödan,
man kan ju inte jobba ideellt Och - det tror jag ingen gör

P :sol:

 

[Grottis]

Uthyrningsskatt

Hej alla!
....

Ja så jag känner till ett antal som tjänar pengar ordentligt
Om dom skattar vet jag inte förstås men hoppas på det. Den är ju inte
så hög efter alla avdrag man får göra.

Chao P :sol:

Hej
Jag har en fråga om uthyrningsskatten. Pratade med min skatterepresentant och fick höra att man (som ej resident) beskattas med 24,75% av vinsten på uthyrning. De enda avdragen (enl henne) man får göra är skatteavgiften på huset, avgiften för 'communidad' och mäklarprovisionen(om man hyr ut genom mäklaren).
Stämmer detta? Hon påstod att man deklarerar varje kvartal och även om man har köpt nödvändig utrustning till uthyrning (enl mäklaren t ex solstolar, micro, mm) så får man inte dra av någonting.
Hon verkade förvånad att vi vill deklarera.

Tack för ett bra forum!
Elisabeth

 

[Preciosa]

Hej Grottis!
Välkommen till forumet!

Man får göra avdrag för el/vatten, städ, sophämtn, reparationer,
försäkringar, IBI-skatt, räntor, förmedlingsavgift,comunidadavg mm.
Givetvis i förhållande till den tid man hyr ut.
Resten betalar man 24.75% på.

Skatterepresentant och förvånad att man vill skatta...hm Ja en del tycker det väl är jobbigt
att hjälpa till med den skatten. Kanske tar extra betalt för dom hjälper ju bara till med
schablonavgiften/förmånsskatten för det höga arvodet dom tar per år. Mer behövs ju inte då
kommunala skatten IBI dras automatiskt och är fastställd.

Man bör betala varje kvartal före den 20:e. Tex jan-mars före 20.4 osv.

Chao P :sol:

 

[Grottis]

tack för förklaringen, Preciosa.
För att förtydliga min undring, tex om man reparerar+ köper nödvändig utrustning i december och hyr från januari, så kan man inte dra av detta pga att man deklarerar 1:a kvartalet och där finns bara inkomster. I december så fanns det inga inkomster och då kan man inte dra av någonting, säger hon.
Finns det någonstans där man kan läsa mer om det? Eller finns det en bra skatterepresentant som kan det?

 

[Preciosa]

tack för förklaringen, Preciosa.
För att förtydliga min undring, tex om man reparerar+ köper nödvändig utrustning i december och hyr från januari, så kan man inte dra av detta pga att man deklarerar 1:a kvartalet och där finns bara inkomster. I december så fanns det inga inkomster och då kan man inte dra av någonting, säger hon.
Finns det någonstans där man kan läsa mer om det? Eller finns det en bra skatterepresentant som kan det?

Hej igen!
Nej logiskt sett så vad som menas med reparation osv är förknippat
med uthyrningen om nåt går sönder el nåt annat som inte fungerar
under perioden.
Alla avdrag måste givetvis styrkas med "schyssta" kvitton, fakturor och
bankutdrag på utgifterna. Dom är noga skattefolket
Om det finns nån bra skatterepresentant som deklarar uthyrning finns
det säkert. En bra gestoría tex. Om man har en representant som ni har
så borde dom ju göra det men antagligen vill dom ha extra betalt
för det som jag skrev innan. Det ska ju räknas ut antal dagar per period
och i proportion till det ska avdragen göras också.
Mer huvudbry än dom nu har med bara förmåns/inkomstskatten som
är på samma blankett Modelo 210.

Ni får återkomma om dom inte gör det så kanske nån har en bra gestoría
som gör det och då kan dom ju göra allt, inte bara en del.
Vet att nån skatterepr har nekat att dekl uthyrning
Chao P :sol:

 

[mindreader]

Tack för era svar. Jag vill inte verka för possitiv och blind men jag har 3 olika vänner som har lägenheter på 3 olika håll i Spanien och alla dem hyr ut och tjänar pengar. För min del är det inte för att tjäna pengar utan snarare för att slippa lägga ut pengar från egen ficka. Tanken är mer att lägenheten ska betala sig själv genom uthyrning.

Om jag förstått era råd rätt så bör man hellre satsa på en lite mindre lägenhet(begränsad budget) fast med bra läge för man tjänar på det i längden när man hyr ut?

Uffe...de där 2-3% du nämner låter väldigt lite. Det finns tex. projekt i Fuengirola som garanterar dig 5% avkastning + ytterligare upp till 2% beroende på marknadsläget. Det är ett hotell och de sköter hela uthyrningen, renovering mm helt själva utan att du behöver röra ett finger.

 

[Uffetrader]

Ja du väljer så klart vad du vill tro på själv. Jag hyr ut själv, med hjälp av ett lokalt uthyrningsföretag, och har koll på det ekonomiska utfallet.

Jag har en bekant, en Engelsman som både arbetar och har arbetet i mer än 20 år på Costa del Sol med uthyrning. "Det var mycket bättre förr, låter det"

Jag har övervägt att köpa en bostad till, för att därmed kunna sköta det mer rationellt på plats, men gör nog inte det då det ekonomiska utfallet avskräcker mig.

Men jag kan ge dig ett verkligt exempel:

Lägenhet på CDS, 2 sovrum, bra läge med nära till havet och havsutsikt. (Nerja tex)
Pris/värde: 200.000 EURO (Lägre på Costa Blanca)

Hyresintäkter per år brutto: 15.000 EURO. För att nå dit ska du ändå ha en bra beläggning! Minst 35 veckor per år. Ju längre tidperiod du hyr ut, desto lägre pris per dag får du.

Om du anlitar en uthyrningsfirma, för hjälp med uthyrning, städning etc, så har du kvar cirka 60% av de 15.000 EURO. Dvs: 9.000 EURO. Det försvinner i provisioner, VAT (moms), städ och tvätt kostnader!

Kan bli lite mer kvar, om du arbetar mer själv, men kan bli något sämre utfall om du inte gör något själv.

Kostnader som du har, lokal fastighetsskatt, el, vatten, försäkring, avg. till urb etc.
Cirka 3.000 EURO.

Återstår då 6.000 EURO av hyresintäkterna!

Skatt på uthyrningen...kan variera dock men vi använder -1.000 EURO i skatt.

Återstår då 5.000 EURO netto! (Då har jag inte tagit med några utbytes av vitvaror, möbler, renoveringar etc.)

5.000 EURO / 200.000 EURO = 2,5% avkastning på kapitalet!

Om någon har andra egna uthyrnings erfarenheter som avviker från ovan exempel, är det intressant att få del av dem på forumet, inte bara för mig!

Men som jag nämnt tidigare, ser du det från det perspektivet, att få de fasta kostnaderna täckta, så ordnar du det.
Men vem vet vad som lurar runt hörnet, det finns en lobbyism som består av hotellägare, som vill förbjuda eller i vart fall tvinga privata uthyrare att gå via uthyrningsagenter. På CDS så pågår det nu krav på att alla papper och dokument ska finnas på plats hos uthyrningsagenten, för de bostäder som hyrs ut.
Man vill gör det så svårt som möjligt för de privata uthyrarna att ta marknad från hotellen!

Hur långt de Spanska myndigheterna kommer i den processen, vet nog ingen idag!

 

[DiBo]

Förstår inte riktigt ; vem vill hyra ut och ha det besväret om inte intäkterna kommer in. För min del vill jag inte hyra ut eftersom jag själv vill använda lägenheten när det passar mig. Men om jag nu hyrde ut så är det klart att pengarna ramlar i stort sett ner i min egen ficka. Ponera att jag hyr ut 12 veckor / år och i snitt får in 2000 sek/ vecka och drar bort skatt,el och vatten plus slitage då har jag ändå en ren vinst på ca 15 - 18 000 kr utan vidare. Bra, tycker jag, eftersom allt är betalt. Men jag vet ju att man kan räkna på olika sätt. Men om jag inte tyckte det lönade sig skulle jag aldrig ens hyra ut.

 

[Uffetrader]

Förstår inte riktigt ; vem vill hyra ut och ha det besväret om inte intäkterna kommer in. För min del vill jag inte hyra ut eftersom jag själv vill använda lägenheten när det passar mig. Men om jag nu hyrde ut så är det klart att pengarna ramlar i stort sett ner i min egen ficka. Ponera att jag hyr ut 12 veckor / år och i snitt får in 2000 sek/ vecka och drar bort skatt,el och vatten plus slitage då har jag ändå en ren vinst på ca 15 - 18 000 kr utan vidare. Bra, tycker jag, eftersom allt är betalt. Men jag vet ju att man kan räkna på olika sätt. Men om jag inte tyckte det lönade sig skulle jag aldrig ens hyra ut.

Vi är nog överens, men frågan som tråden startade med var:
"Bästa investeringen i uthyrningssyfte"

När det gäller investeringar så är det vanligt att beräkna nettoutfallet i procent, som att du kan sätta in det på banken och få 0% i ränta))

Men du kan även få 3% om du går till rätt bank!gapskrattt

Jag skrev i ett tidigare inlägg att 7-8% årlig avkastning på ett visst kapital kan jag få med värdepapper till en ganska låg risk. Väldigt lite arbete fordras för den avkastningen, några timmar per år max.
(men är man inte insatt så: stay out)

Om jag då tar mina 200.000 EURO och köper värdepapper istället i en ISK så skattar jag cirka 1% i avkastningsskatt oavsett hur det går.
Men det blir då ändå cirka 6-7% kvar = 12.000-14.000 EURO!

Om man då står inför valet, ur ett investeringsmässigt perspektiv, att gå på ovan alternativ, eller att köpa uthyrningsobjekt i Spanien, då är nog valet lätt anser jag.

Men helt klart så är det ROLIGARE att ha hus i Spanien;:; Det finns ju mjuka värden...men det är en helt annan sak.

Många som köpt för eget bruk, ser varje intäkt som en "VINST" men det är ju egentligen är reducering av förlusten...då man ändå har kostnaderna, precis som du skriver!

MEN det är samtidigt just därför som prisbilden för uthyrning är så låg som den är, då det finns många privatpersoner som hyr ut, med ovan ekonomiska tankesätt. Varje krona in är en ren vinst! Och det är sannolikt en bidragande orsak till att hotell har problem att konkurrera, så de ser sig tvingade att gå till myndigheterna för att
tvinga igenom lagar som förbjuder uthyrning av privatpersoner;

Allt hänger ihop, på ett eller annat sätt!

 

[Stef]

För mig skulle det kännas väldigt osäkert att låna för att köpa om jag måste finansiera med uthyrning, speciellt i dagens osäkra läge. Skulle nog kalla det högriskinvestering.

Sen undrar jag hur ni som hyr ut känner för boendet?
Jag tror de skulle kännas som ett vanligt "hyrboende" om jag hyrde ut och inte som mitt andra hem, men jag antar att man är olika där?

 

[Louis]

För mig skulle det kännas väldigt osäkert att låna för att köpa om jag måste finansiera med uthyrning, speciellt i dagens osäkra läge. Skulle nog kalla det högriskinvestering.

Sen undrar jag hur ni som hyr ut känner för boendet?
Jag tror de skulle kännas som ett vanligt "hyrboende" om jag hyrde ut och inte som mitt andra hem, men jag antar att man är olika där?

Håller helt med dig om att låna pengar för bostadsköp baserat på att täcka kostnader med uthyrning är en riskartad balansgång.

Nu hyr jag inte ut för den sakens skull,då jag inte har några lån på bostaden,utan jag vistas oftast bara 1 vecka på våren samt 1-2 veckor i aug-sept.Tyckte då att det känns bättre att någon bor där och tror bostaden mår bättre av att kranar och AC körs regelbundet.

Har ingen känsla av "hyrboende" då jag har en uthyrningsfirma som sköter städning kontinuerligt samt har koll på allt.
Detta gör ju att jag inte ser några spår av uthyrning utan känns lika fräscht som när jag lämnade sist.

Men Ok jag har ju inte möblerat med fotografier på släkt osv. och jag lever mest bad, restaurang och utflyktsliv när jag är nere

Hemma i Sverige har jag sommarstuga som jag vistas i princip hela sommaren,och den skulle jag aldrig tänka mig hyra ut,det blir för personligt

Jag tror det beror till stor del hur ofta du vistas i bostaden,men möjligen har jag fel,det är bara så jag känner.Vet inte hur ni andra upplever det som hyr ut

 

[Linkan]

när vi var nere för att kolla på lägenheter bodde vi på Marina nere i Torrevejas småbåtshamn och om jag förstod rätt så var det nån slags timeshare lägenheter där du kunde hyra ut dina veckor, vi bodde där i tre omgångar och lägenheterna var väldigt slitna, spräckta marmorgolv, utslitna sängar, en hade trasig soffa, risiga vitvaror, saknade möblet, en fön som började brinna för att den var så sliten,,, vilket vi uppfattade berodde på det intensiva korttids uthyrandet. Vi brydde oss inte så mycket då vi var ute hela dagarna och kollade på lägenheter men man tyckte ju lite synd om dom som "ägde" lägenheterna,, det tillsammans med en kalkyl på vad man faktiskt "tjänar" på att hyra ut fick oss att revidera våra planer på att finansiera via uthyrning....

 

[Uffetrader]

Sen undrar jag hur ni som hyr ut känner för boendet?
Jag tror de skulle kännas som ett vanligt "hyrboende" om jag hyrde ut och inte som mitt andra hem, men jag antar att man är olika där?

Det man bör göra, är att skapa en mer opersonlig stil och miljö, typ hotell!
Man bör välja lättstädade möbler etc...så skinn är bra
Enligt de flesta proffs inom uthyrningsbranchen så ska det inte var personligt så att man får känslan att man nu intar någons hem!
Har även fått det bekräftat av några hyresgäster, men så klart, det gäller nog inte alla.


Sedan får man ta det, när man är där själv!
Valet av bostad/läge kan ju då bli något annorlunda mot om man enbart köper för eget bruk! För min del en kompromiss, inte mitt i smeten, men ändå hyfsat nära så att man har gångavstånd till "allt".:sol: