Avkastningskrav?

[Petz]

Min syn som investerare är att investeringen skall generera ett positivt fritt kassaflöde från dag ett.

Map fastigheter innebär detta att intäkterna skall efter kostnaderna för låneräntor och andra kostnader vara täckta och efter betalda skatter skall avkastningen på eget kapital (RoE) vara motiverad ställd mot risken och det arbete man lägger ned.

Exv:

En Fastighet (lägenhet, villa, garage, bryggplats, osv) köps in för 100 000 EUR (inkl alla kringkostnader relaterat till köpet, för enkelhetens skull väljer jag 100 000 EUR i detta exempel).

Köpkostnad = 100 000 EUR
Eget kapital (EK) = 20 000 EUR

Intäkter = 10 000 EUR / år

Låneränta 2 %, amortering 0 % => 80000 = 1600 EUR/år
Övriga kostnader = 5000 EUR / år
Skatt = 20%

Överskott = 10000 – 1600 – 5000 = 3400 EUR/år

RoE (avkastning på EK) = 3400 / 20000 = 17 % (jmfr med alternativ placeringar, exv aktier, bankbok, etc)

Överskott efter skatt = 0,8*3400 = 2720 EUR / år

I detta fall innebär att man tjänat in EK efter 20000 / 2720 år = 7,4 år

Tycker ni att 7,4 år är rimligt för och tillbaka sitt egna kapital som man lagt in i fastigheten?

Vilka krav ställer ni på er investering, andra parametrar och ta hänsyn till eller andra tankar runt om detta?

 

[Katt arina]

I ditt exempel utgår du från att köp av fastighet som affärsidé, en investering med avkastningskrav som i slutänden betalar din egna investering och eventuella skulder. På så sätt äger du så småningom en obelånad fastighet.

Men de allra flesta som investerar i fastighet gör det istället utifrån perspektivet att ha ett boende, fritids eller permanent, och att den egna inkomsten finansierar kostnaderna. Kan man minska den utgiften något genom viss uthyrning är det bra.

Utifrån vad jag läst i olika trådar är det få, om någon, som lyckas få den avkastning som krävs för att täcka samtliga kostnader plus ge avkastning. Eftersom fastighetsmarknaden i Spanien helt enkelt är översvämmad av objekt. Ska du få den intäkten på årsbasis behöver du köpa betydligt dyrare, och då håller kalkylen ändå inte.
Men det är bara mina tankar. Andra kan ju ha andra erfarenheter.

 

[Ricber]

Mycket beror väl på tidsperspektivet för ägande, tänker man sig en helt neutral fastighetsmarknad mellan inköp och försäljning så måste ju avkastningen även täcka upp för administrativa kostnader för inköp och försäljning, dessa är ju inte helt försumbara. Dessutom är det nog väldigt svårt att få täckning för eget arbete, med den tänkta intäkten förutsätter jag korttidsuthyrning och detta genererar ju en hel del arbete, väljer man uthyrningsfirma spricker ju kalkylen helt. Ser man framför sig en positiv fastighetsmarknad hamnar man ju i en helt annan situation.

 

[mixt]

Precis som Katt arina skriver kommer inte 100 000 E att räcka för att ta in 10 000 E per år. För att locka hyresgäster måste investeringen vara speciell och då måste du upp i minst 150 000, men förmodligen avsevärt mer. Det beror som sagt på att hyresmarknad består av ett gigantiskt överskott.
Avkastningen bör ligga på 10 procent för att det ska vara lönt att binda så mycket pengar under så lång tid. Så uträkningen ovan är därför en glädjekalkyl.

 

[Pooh]

Enligt min åsikt är det vansinne att alls betrakta ett lägenhetsköp i Spanien som en ekonomisk investering.
Enda orsaken att köpa en bostad i Spanien är om man vill ha den och använda den själv, inte som investering. Om man sen kan få en del av kostnaderna subventionerade genom uthyrning så är det ett plus, men som ren ekonomisk investering är det totalt vansinne.
Då får man bättre avkastning av att bara sätta in pengarna på ett normalt Svenskt bankkonto, (0% ränta), för då förlorar man åtminstone inga pengar..

 

[Ricber]

Jag håller inte med i flertalet kommentarer om att man inte kan få avkastniing på sin investering, det är faktiskt helt felaktigt. Det handlar ju naturligtvis om var man befinner sig eller kanske alla förutsätter att alla trådar handlar om Torrevieja. Det finns områden där det går att hyra ut 60% av årets veckor med lite arbete. Med mycket arbete, mer än så. Sen att jag själv aldrig skulle investera för avkasting utan ser det som en extra inkomst är en annan historia.

 

[Preciosa]

Jag håller med Ricber. Jag har ju hållit till i Torre i många år och känner "ett antal" både spanjorer och skandinaver
som har tjänat och tjänar bra på sina uthyrningar hela året. Nästan aldrig går det att få hyra hos dom, fullt.
En del spanska lever på det faktiskt. Inte så mycket jobb, i början annonser och sen har det gått av sig självt
under åren och inte alltid A-läge alls. Bara bra service. Och hyfsade hyror förstås.
Sist en bekant hyrde nyligen så fanns ingen ledig tid före december. Bortom Kyrktorget.
Spanjorer hyr gärna vid kusten - dom som kan.
Verkar som om det köps upp bostäder igen i Torre som ännu är billiga för att hyra ut. Vet några som har två och tre
som fixats till för uthyrning.


Chao P

 

[Anca]

Alltid svårt att räkna på för många räknar på olika sätt.
Vad är tjäna bra och leva på uthyrning och vad hade motsvarande kapital gett på börsen.
En vanlig aktiefond (Didner & Gerge) är upp 13% i år och 30% på ett år eller 48% på 3år.
Jag är helt övertygad om att man kan köpa och hyra ut och tjäna pengar men sen får man börja räkna.
Lånade pengar, dagens räntor, andra alternativ osv.

 

[StefanLoå]

De "mjukare" värdena bortom kalkylerna, som att kunna spanska, ha utmärkta kontakter och nätverk, kunna de finstilta reglerna och "tricksen", ja kanske har du rentav jobbat som mäklare i Spanien och har superkoll på vissa områden, får in tips på investeringsobjekt direkt från de spanska bankerna, har TUR, kanske hittat en liten mikronisch på denna marknad som funkar för just dig, ja då lär du kunna leva på fastighetsförvärv i Spanien.

Precis som alla nämner så är kassaflödet superviktigt. Samtidigt finns en intressant poäng i att fastighetsmarknaden i Spanien (överlag) är rejält undervärderad - många hus står tomma, pessimismen är emellanåt fortfarande stor, och det ger intressanta köpmöjligheter. Torrevieja-området är ett bra exempel, med många tomma hus under lågsäsong, men en husköpmarknad som börjar koka och mäklarfirmor som anställer fler folk.

 

[Preciosa]

Fler registrerar sina bostäder för uthyrning, läs här:
http://www.svenskamagasinet.nu/shortnews.12365.html

P

 

[Scribe]

Hej, spännande funderingar.

RoE på 17% får nog anses som normalt inom uthyrning av fastigheter. Det samma gäller återbetalning av EK på ca 7 år.
Din nuläges kalkyl kan du dock ändras ganska snabbt. Om räntan höjs till 4% blir RoE bara 9% och åter EK tar ca 14 år. En liten förändring i kalkylen får stora konsekvenser i slutändan.
Sen funderar jag också vad du har kalkylerat med för övriga kostnader i de 5000 EUR. Är det kostnader kopplade till fastigheten, eller också kostnader till administration av uthyrningen? Om man måste lägga på annonskonstnader (t.ex. Air BnB), service på plats för uthyrning (städ, byte av lakan etc) samt sin egen arbetstid för administration mm blir kalkylen en helt annan.

Jag har nämligen funderat på samma sak som du, men utifrån perspektivet att finansiera ett eget köp av boende genom uthyrning de veckor jag själv inte är på plats. Jag fick inte riktigt ihop kalkylen, riskerna var för stora helt enkelt. En skillnad är dock finansieringen. Jag hade räknat med att finansiera köpet genom att belåna mitt hus i Sverige och då åker jag på amorteringskravet Du verkar kunna lösa finansieringen med annat kapital utan amorteringskrav och då kanske kalkylen går ihop.

 

[Pooh]

En skillnad är dock finansieringen. Jag hade räknat med att finansiera köpet genom att belåna mitt hus i Sverige och då åker jag på amorteringskravet Du verkar kunna lösa finansieringen med annat kapital utan amorteringskrav och då kanske kalkylen går ihop.

Hur menar du här? Amortering är ju inte någon "kostnad", utan bara en flytt av kapital.

 

[Preciosa]

Lite mer om hårdare koll på uthyrningar i dag i Valenciareg med omnejd...
http://www.spaniaavisen.no/wip4/gaar-til-krig-mot-ulovlig-utleie-oeker-boetene/d.epl?id=2560308

P

 

[Scribe]

Hur menar du här? Amortering är ju inte någon "kostnad", utan bara en flytt av kapital.

Det stämmer att amorteringen bara är en flytt av kapital i balansräkningen, men i resultaträkningen är det en utgift som måste hanteras. I kalkylen ovan är den på 0%, men i min kalkyl skulle den hamna på 1 eller 2%. Det är en utgift man inte kan bortse ifrån och som måste täckas av intäkterna.

 

[StefanLoå]

En utmärkt artikel om husköp utomlands av Jan Bolmesson https://rikatillsammans.se/166, som tex nämner privata investeringsfonder för de som vill gå in i utländska fastighetsinvesteringar.

(Själv skulle jag köpa i Spanien om jag ofta bor där och verkligen kan de lokala förhållandena, nätverken, mäklarna, uthyrarna, byggbolagen, och så vidare, och tycker det är jättekul att bidra till vackert boende.)

 

[Petz]

Precis som Katt arina skriver kommer inte 100 000 E att räcka för att ta in 10 000 E per år. För att locka hyresgäster måste investeringen vara speciell och då måste du upp i minst 150 000, men förmodligen avsevärt mer. Det beror som sagt på att hyresmarknad består av ett gigantiskt överskott.
Avkastningen bör ligga på 10 procent för att det ska vara lönt att binda så mycket pengar under så lång tid. Så uträkningen ovan är därför en glädjekalkyl.

Korrekt, jag valde 100 000 för att enkelt visa hur jag räknar. Investeringen är högre men avkastningen är 17% / år, så det är inte en glädjekalkyl.

 

[Petz]

Korrekt, jag valde 100 000 för att enkelt visa hur jag räknar. Investeringen är högre men avkastningen är 17% / år, så det är inte en glädjekalkyl.

 

[Petz]

Hej, spännande funderingar.

RoE på 17% får nog anses som normalt inom uthyrning av fastigheter. Det samma gäller återbetalning av EK på ca 7 år.
Din nuläges kalkyl kan du dock ändras ganska snabbt. Om räntan höjs till 4% blir RoE bara 9% och åter EK tar ca 14 år. En liten förändring i kalkylen får stora konsekvenser i slutändan.
Sen funderar jag också vad du har kalkylerat med för övriga kostnader i de 5000 EUR. Är det kostnader kopplade till fastigheten, eller också kostnader till administration av uthyrningen? Om man måste lägga på annonskonstnader (t.ex. Air BnB), service på plats för uthyrning (städ, byte av lakan etc) samt sin egen arbetstid för administration mm blir kalkylen en helt annan.

Jag har bundit räntan under 5 år så ganska många år håller kalkylen.Alla kostnader är med. Det är inte antaganden utan baserar sig på verkligt utfall.