Sälja bostad i Spanien

När du ska sälja bostad i Spanien finns det mycket att tänka på. Spaniens bostadsmarknad har flera viktiga skillnader gentemot den svenska. Om du följer denna guide kommer säljprocessen att underlättas, och du ökar chanserna att göra en riktigt bra affär.

Bostadsannonseringen fungerar annorlunda

I Spanien är det köparens marknad snarare än säljarens marknad som i Sverige. Det vanliga förfarandet i Sverige är att lägga ut en bostadsannons på Hemnet.se, sätta en tid för visning och sedan invänta spekulanter som infinner sig för att titta på bostaden.

På den spanska marknaden finns ingen motsvarighet till dominanten Hemnet. Därför är det inte lika enkelt att via nätet omedelbart hitta intressanta bostäder. En rad olika webbplatser används och där finns stora skillnader beroende på vilken mäklare man väljer. Fotograferingen är dock fortfarande ett utmärkt tillfälle att visa upp bostaden från dess bästa sida. Se till att genomföra en ordentlig städning och ta bort saker som inte behöver ligga framme. Anlita gärna professionell städhjälp.

Spekulanter i Spanien har möjlighet att ställa ganska höga krav. Vanligtvis blir de mycket väl omhändertagna, och det innebär en hel del personlig service. Mäklaren kör runt dem med bil till flera olika bostäder som har potential att motsvara deras önskemål. Med andra ord handlar mycket om att använda sig av duktiga mäklare som är kompetenta och bra på att sälja in din bostad.

Många säljare använder flera mäklare samtidigt

Det är inte ovanligt att en bostad i Spanien läggs ut hos flera mäklare samtidigt, sedan är det den mäklare som lyckas leverera köparen som erhåller arvodet. En lokal mäklare kommer exempelvis främst att marknadsföra din spanska fastighet i närområdet, medan andra mäklare kan ha möjlighet att annonsera bredare och hitta köpare även utomlands.

Ett alternativ till att använda flera mäklare är att ingå ett exklusivt avtal med en enskild mäklare. Då är det rimligt att mäklaren accepterar ett lägre arvode i utbyte mot denna ensamrätt. Ett typexempel är när man känner ett starkt förtroende för mäklaren man köpte bostaden av, och gärna vill fortsätta att dra fördel av detta goda förhållande.

Slutligen går det förstås att sälja sin spanska bostad på egen hand. Det är sällan rekommenderat, inte minst för att det blir svårt att kunna sköta visningar för spekulanter, särskilt om det gäller en semesterbostad. Dessutom besitter spanska fastighetsmäklare erfarenhet och kunskaper om den spanska bostadsbranschen som ofta är ovärderliga. Det underlättar värderingen av bostaden och att få så bra betalt som möjligt.

Budgivning är inte lika vanligt

Det pris som sätts på bostäder i Spanien är oftast vad säljaren anser vara ett acceptabelt pris för försäljning. Alltså är det relativt ovanligt med regelrätt budgivning som i Sverige. Som säljare sätter du alltså ett pris du är beredd att sälja för, sedan hittar du en köpare som är villig att betala priset. Om ingen köpare är villig att betala det utsatta priset förekommer situationer där säljaren accepterar ett underbud som är lägre än det pris som ursprungligen begärdes.

Om de olika stegen i säljprocessen

Att sälja en bostad i Spanien sker i flera steg och tar vanligtvis något längre tid än i Sverige.

→ Val av mäklare

Basera ditt val på mäklarens kompetens, engagemang och möjlighet att hitta spekulanter. Undersök gärna hur de marknadsför sina bostäder, vilka webbplatser som används, mm. Som nämndes tidigare kan avtalet vara antingen exklusivt eller icke-exklusivt. Om du väljer ett icke-exklusivt avtal är det en stor fördel om mäklarna kompletterar varandra, det vill säga att de når ut till olika målgrupper med potentiella köpare. Sedan skrivs ett uppdragsavtal som reglerar själva försäljningsuppdraget.

→ Upprättande av köpekontrakt

Om du lyckats komma överens med en köpare upprättas ett köpekontrakt som kallas "Option de Compras" eller "arras". Normalt sett sköts det av fastighetsmäklaren. Vad man kan tänka på är att spanska fastighetsmäklare har ett något annorlunda yrkesansvar jämfört med sina skandinaviska motsvarigheter. Ett tips är att använda sig av en advokat/juridisk representant som ser till att allt går rätt till. I köpekontraktet ska pris, tillträdesdatum och annat viktigt framgå. Köparen är sedan skyldig att betala en handpenning. Den brukar ligga på 10% av köpeskillingen.

→ Ägarbevis tilldelas hos notarien

På tillträdesdagen träffas köpare, säljare, mäklare och eventuella juridiska ombud hos en notarie. Köparen är den som ansvarar för att välja en notarie och för att boka en tid. Hos denna notarie kommer man kontrollera identiteten för båda parterna, samt bostadens legala skick. Om allt är i sin ordning kommer köparen att få sitt ägarbevis, i Spanien kallat "Escritura pública de compraventa."

→ Betalningen genomförs

I Spanien är det notarien som mottar betalningen och har ansvaret för att betala in skatter och avgifter. Sedan distribuerar notarien slutlikviden till dig som säljare. Efter att betalningen gått igenom överlämnar du nycklarna till köparen som därefter kan tillträda bostaden.

→ Avräkning av skatter

Skulle du vara skattemässigt bosatt utanför Spanien gäller speciella regler. Då kommer du erhålla 97% av köpeskillingen vid försäljningstillfället, medan resterande 3% betalas in av köparen till det spanska skatteverket. Systemet fungerar som en slags säkerhet för att du som säljare ska reavinstdeklarera din bostadsförsäljning och fullgöra din skatteplikt. När du senare har gjort detta kommer du få den resterande delen av köpeskillingen återbetald, men det kan ta upp till ett år. Enklast är att låta din juridiska representant sköta denna process.

Vilka dokument är nödvändiga?

När du ska sälja hus i Spanien måste du vara precis lika noggrann med dokumentationen som när du köper hus i landet. Pappersarbetet är A och O för att du ska ha lagen på din sida i händelse av en tvist. Nedan följer de dokument din juridiska representant behöver få tillgång till.

• Lagfart
• Bosättningsintyg
• Installationsintyg för vatten, el och gas
• NIE-nummer (identitetsnummer för utländska personer)
• Kvitto för den senaste betalningen av samhällsavgifter
• Kvitto för att notarieavgifter är betalda
• Intyg från kommunen som visar att den kommunala fastighetsskatten, I.B.I, är betald
• Senaste vattenräkningen och kontraktet (eller kontraktets referensnummer)
• Deklarationsuppgifter från föregående år
• Ett bankintyg med fullständigt namn och kontonummer
• Namn och telefonnummer till administratören för ägarsamfundet/husägarföreningen
• Bevis på erhållen handpenning från köpare (i händelse av att du redan fått detta)

Det är vanligare att det är köparen som behöver mer tid att ordna fram dokumentation, eftersom det till exempel tar tid att skaffa ett NIE-nummer för en utländsk köpare. Som säljare bör du förhoppningsvis redan ha tillgång till alla nödvändiga dokument, annars kan din juridiska representant i regel hjälpa till. Se också till att aldrig underteckna ett avtal utan att din juridiska representant först granskar det.